우리 동네 전세도 오를까? 토허제 이후 달라진 부동산 시장

 

최근 뉴스에서 ‘토허제(토지거래허가제)’ 이야기가 자주 나오죠.

정부가 집을 살 때 ‘허가’를 받아야 하는 지역을 늘리면서,

“이제 전세가 오를 거다” 라는 말도 함께 들립니다.

도대체 무슨 관계가 있을까요?

 

토허제가 뭐길래?

토허제는 말 그대로 집이나 땅을 사고팔 때 정부 허가를 받아야 하는 제도예요.

정부가 이 지역은 투기세력이 너무 많다고 판단하면 그 지역을 토지거래허가구역으로 지정합니다.허가를 받으려면 “실제로 내가 그 집에 들어가서 살겠다”는 조건이 필요해요.즉, ‘전세 끼고 집 사기(갭투자)가 사실상 불가능해진 거죠.

 

그 결과, 전세 매물이 줄어듭니다

그럼 어떤 일이 벌어질까요?

1. 전세를 끼고 집을 사는 사람이 사라집니다.
2. 투자 목적의 집 매입이 어려워져요.
3. 집주인도 전세를 꺼리게 됩니다.
4. 전세 놓으면 나중에 팔기도 복잡하네? 하며
5. 전세를 안 놓거나 매물 자체를 내놓지 않아요.
6. 결국 전세 매물이 줄어듭니다.
7. 전세를 구하려는 사람은 많은데, 나오는 집이 적어집니다.

이게 바로 전세가 오르는 첫 번째 이유예요.

 

수요는 그대로인데 공급이 줄면?

쉽게 말해,전세는 집주인이 빌려주는 집이 공급이고,세입자가 수요입니다.

그런데 토허제 때문에 집주인들이 전세를 줄이니까,전세 찾는 사람은 많아도 집이 부족해집니다.결과적으로

“전세 가격이 오른다” 는 현상이 생기죠.

 

실제로 벌어지는 일들

• 서울 강남, 용산처럼 토허제가 적용된 지역은
• 전세 매물이 빠르게 줄고 있다고 해요.
• 학군지나 교통 좋은 지역은 전세 찾기가 더 어려워졌습니다.
• 아파트 전세가 오르자, 오피스텔이나 빌라도 덩달아 오르는 중이에요.

즉, 규제의 풍선효과가 나타나는 거예요.

 

그럼 나중엔 어떻게 될까?

물론 전세가가 무조건 계속 오르진 않습니다.

다음과 같은 변수도 있어요

• 새 아파트 입주가 많아지면 공급이 늘어납니다.
• 금리가 높으면 세입자들이 비싼 전세를 감당하기 어렵습니다.
• 정부가 규제를 완화하거나 예외 지역을 늘릴 수도 있습니다.

하지만 단기적으로는

“전세가 상승 압력은 계속될 가능성이 높다”는 게 전문가들의 공통된 의견이에요.

 

지금 세입자라면 이렇게 준비하세요

1. 전세 계약 시기 미루지 말기
2. 매물이 줄기 전에 서둘러 계약하는 게 유리할 수 있습니다.
3. 인근 지역도 함께 보기
4. 규제 지역 바로 옆 지역은 상대적으로 전세가 덜 오르는 경우가 많아요.
5. 보증보험 꼭 확인하기
6. 전세사기 위험이 커지는 시기에는,
7. HUG(주택도시보증공사) 보증보험 가입이 필수입니다.

 

결국, 정책의 의도는 투기 억제지만

단기적으로는 실수요자(세입자)가 부담을 느끼는 구조가 된 셈이죠.

 

“토허제는 투기를 막지만, 전세난을 불러왔다.”